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REPUBBLICA ITALIANA
Composto dai Signori Magistrati:
Dott. Giovacchino Massetani Presidente estensore
Dott. Alessandro Turco Consigliere relatore
Ing. Gianpaolo Scatizzi Esperto
ha pronunciato la seguente
sentenza
nella causa civile iscritta al n. 4/B/2003 del Ruolo generale contenzioso di questo Tribunale e vertente tra
SIBEL s.r.l (già CHECCHI s.p.a.) – CF 00197550494 - con sede a Collesalvetti in località Stagno (LI) ed elett. domic. a Firenze c/o l’avv. Patrizio Pellegrini che, coll’avv. livornese Carlo Borghi, la rappresenta e difende per procura sul ricorso in riassunzione
ATTRICE
CONTRO
COMUNE di LIVORNO, costituito in persona del Sindaco, elett. domic. a Firenze in ViA DE’ Rondinelli 2 c/o l’avv. Dpmenico Iaria, rappresentato e difeso dagli avv.ti della propria Avvocatura Civica Palo Macchi e Lucia Macchia con procura sulla comparsa di risposta
CONVENUTO
E CONTRO
A.S.A. AZIENDA SERVIZI AMBIENTALI s.p.a., - CF 01177760491- con sede a Livorno ed elett. domic. a Firenze
CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
PER LA SIBEL s.r.l.: “dichiarare l’illiceità della occupazione dei terreni di proprietà della società attrice posti in Comune di Collesalvetti, loc. Stagno, effettuata dl Comune di Livorno a mezzo della Azienda Municipalizzarta Acqua e Gas; conseguentemente condannare in via solidale il Comune di Livorno e la AMAG ora ASA SERVIZI AMBIENTALI s.p.a., al pagamento del valore venale dell’intera presella attraversata, stimato al momento della sentenza, nonché al risarcimento dei danni subiti dalla soc. CECCHI (ora SIBEL) nella misura quantificata dalla CTU disposta.. avanti al Tribunale di Livorno, nella somma equivalente a £ 78.146.820, maggiore o minore di giustizia, oltre rivalutazione dall’anno 1984 ed interessi sulla somma rivalutata.
Con vittoria di spese ed onorari dell’intero giudizio”
PER IL COMUNE DI LIVORNO: “codesto.. Tribunale voglia conformare la propria pronuncia ai principi richiamati nella precedente esposizione”
PER A.S.A. AZIENDA SERVIZI AMBIENTALI s.p.a.: “rigetti la domanda proposta.. nei confronti dell’ASA s.p.a. in quanto infondata in fatto ed in diritto”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A seguito di sentenza di incompetenza pronunciata dal Tribunale di Livorno in data 20.05/20.06.2002 su citazione del 30.06.1983, la s.r.l. SIBEL riassumeva il giudizio davanti a questo TRAP con ricorso notificato il 26 ed il 28.06.03, proponendo le conclusioni d’epigrafe così giustificate:
la soc. CECCHI acquistò il 12.11.82 mq 12.000 di terreno attiguo al suo stabilimento di Stagno per incrementarvi la produzione (liquori e sciroppi), edificando un capannone come consentito dalla destinazione urbanistica;
pur in mancanza di servitù trascritte, il terreno risultò poi attraversato da condotta d’acqua installata della AMAG di Livorno, ostacolo alla progettate edificazione industriale; la richiesta di rimozione non ebbe seguito sicché si rese necessario il giudizio per la dichiarazione della illegittima sistemazione della conduttura ed ottenere la condanna dell’AMAG alla sua rimozione ed al risarcimento dei danni per la mancata utilizzazione del terreno e la crescita dei costi di costruzione che derivava dal ritardo nell’edificare;
la AMAG aveva opposto la proprietà del Comune di Livorno sulla conduttura, per ordine e conto del quale era stata realizzata secondo una delibera 19.10.1979 che aveva dichiarato la pubblica utilità e l’urgenza dell’opera: una lettera raccomandata aveva informato l’allora proprietario; aveva anche negato la giurisdizione del giudice ordinario;
i documenti prodotti dalla Azienda Municipalizzata avevano reso evidente che il Comune di era posto un termine per l’esproprio (il compimento del 1981) che non era stato rispettato e l’occupazione del terreno <<originata da un provvedimento amministrativo decaduto, nullo ed inefficace, costituiva aperta violazione del diritto soggettivo della proprietaria del fondo>>;
costituitosi per chiamata in causa ordinata dal giudice, il Comune di Livorno aveva eccepito il difetto di giurisdizione a favore del TAR Toscana, e la necessità di riferire ogni indennizzo al valore agricolo dei terreni secondo la destinazione urbanistica al momento della installazione della conduttura;
la CTU esperita dal giudice livornese aveva determinato in £ 78.146.820 il danno subito dalla soc. Checchi ad opera di un Comune privo di ogni potestà sul terreno e senza che mai venisse adottato un provvedimento amministrativo di esproprio o di asservimento;
la subentrata ASA, aveva di fatto riconosciuto l’illegittimità denunciata in causa tanto da pagare una indennità per l’espletamento dei lavori di manutenzione della conduttura nel 2001;
intervenuta la pronuncia di incompetenza, si rendeva necessario ottenere dal TRAP quanto già richiesto al giudice livornese: la condanna al pagamento in solido di £ 78.146.820, con rivalutazione del 1984 ed interessi sulla somma rivalutata.
Il Comune si costituiva ed invocava una decisione orientata secondo gli insegnamenti di TSAP (e per il danno va limitato al terreno fisicamente investito dalle condutture e dalle c.d. fasce di rispetto necessarie allo spurgo e alla manutenzione, non anche considerando la perdita di valore del terreno circostante o le conseguenze della ritardata edificazione su detto residuo del fondo); asseriva, poi, che la destinazione del fondo era rimasta agricola fino allo scadere del 1985 sicché su di essa non poteva aver avuto influenza <<un evento (la realizzazione della conduttura idrica con la conseguente concretizzazione della servitù di fatto) verificatosi in epoca nettamente anteriore (Aprile 1982) ed in un periodo dunque non sospetto rispetto alla problematica poi sollevata da parte attrice.. aggiungasi che la soc. Checchi (ora Sibel) acquistò il terreno (avente appunto destinazione agricola) dal sig. Fremura nel novembre del 1982, ovverosia quando la conduttura era già realizzata e dunque la servitù era già ben visibile. Non era (né è) dunque ipotizzabile alcun danno per ritardata.. realizzazione del capannone poi effettivamente costruito dalla società ricorrente, poiché tale capannone fu realizzato nel 1986 (e non prima).. verosimilmente soltanto perché solo da quel momento il terreno da agricolo era divenuto edificabile secondo le nuove previsioni urbanistiche del Comune di Collesalvetti. Il Comune livornese trovava esatta la valutazione in £ 147.000 della porzione di terreno (agricolo) effettivamente investita dalla conduttura e dalle fasce di rispetto.
Era, in conclusione, disponibile a pagare £ 147.000 una tantum.
A.S.A. s.p.a. sosteneva, nella sua comparsa di risposta 15/19.05.2005, che solo il Comune livornese doveva rispondere dei danni perché essa realizzò l’opera <<in esecuzione di un contratto di appalto affidatole dal Comune di Livorno>> cui unicamente spettavano le <<procedure di esproprio/occupazione interessanti l’area in oggetto>>.
Veniva esperita CTU, in esito alla quale, il cons. istruttore, raccolte le conclusioni finali delle parti (udienza 16 gennaio 2006) dava termine fino al 06.04.2006 per lo scambio delle difese scritte finali.
Quindi portava la causa alla decisione della camera di consiglio 15.12.06.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I fatti da cui nasce la contesa da decidere sono così riportati nella relazione 12 maggio 2005 del CTU ing. R. Mari:
<<... poiché, come giustificato dai CC.TT.PP., data la particolare epoca remota dei fatti, non è stato possibile reperire una più dettagliata documentazione. Si riportano, comunque, le date degli avvenimenti più significativi, ossia:
19.10.1979: con delibera n° 387 il Consiglio Comunale di Livorno ha approvato il progetto esecutivo 2° stralcio dell'acquedotto comunale tratto Stagno Livorno Sud, attribuendo alle opere le caratteristiche di pubblica utilità, affidando la gestione dei lavori alla ex AMAG (ora A.S.A. SpA) e stabilendo per l'esecuzione dei lavori e delle fasi espropriative la data di inizio al 1.1.1980, nonché la data di ultimazione al 31.12.1981 (v. all. 4).
1.8.1980: con contratto n° 34 rep. l'Impresa "Emilio Pacini" ha assunto i lavori in questione, a seguito del provvedimento della Commissione AMAG n° 1449 del 16.6.1980 (v. all. 5);
11.9.1980: la AMAG ha comunicato al Sig. Fremura Cesare (ex proprietario dei terreni in questione) l'approvazione della delibera consiliare 387/1979, nonché la legittimazione dell'Azienda a procedere all'occupazione d'urgenza dei terreni interessati per la realizzazione dell'opera pubblica ed individuati al NCT del Comune di Collesalvetti nel foglio 11 dalla part. 25/porzione.
17.12.1980: è stato redatto il processo verbale di consegna dei lavori (v. all. 6);
12.1.1982: la AMAG ha trasmesso per raccomandata A.R. al Sig. Fremura, la convenzione per costituzione di servitù da restituire controfirmata per il relativo perfezionamento (v. all. 7); In tale convenzione si legge che la striscia da asservire ha una larghezza di ml 3,00 lungo il percorso delle tubazioni. Su detta fascia il Concessionario potrà accedere liberamente ed in ogni tempo con il personale ed i mezzi necessari per la manutenzione; il Concedente si impegna a non eseguire nuove opere di qualsiasi genere a distanza non inferiore a ml 1,50 dall'asse della tubazione, mentre ad una distanza inferiore a ml 2,00 non potranno essere piantati alberi d'alto fusto. L'indennità d'asservimento proposto è stato determinato nella misura di L. 89.775, ossia paria mq 171 x 525 L/mq (seminativo per colture intensive);
12.11.1982: La Checchi SpA (ora SIBEL Srl) ha acquistato con atto rogato Notaio Rosa Flaviana La Polla, reg. a Livorno il 1.12.1982 al n° 4679, il terreno in questione di cui al foglio 11 part. 227 (ex 25/b) di mq 12.530, adiacente al proprio stabilimento originario. In tale atto è specificatamente indicato che il terreno "è essenzialmente agricolo e che allo stato non è suscettibile di utilizzazione edificatoria". Viene, inoltre specificato che l'oggetto della vendita "non è gravato da oneri reali di garanzia o di godimento, da privilegi e vincoli di qualsiasi specie e natura" (v. all. 2 fascicolo ricorrenti);
19.01.1983: la Checchi SpA con raccomandata AR del 19.1.83 e successivo sollecito del 2.5.1983 indirizzati alla AMAG, ha comunicato di aver preso atto che la particella 227 (ex 25 /b) è interessata dal passaggio di una conduttura la cui presenza non risulta dagli atti di compravendita ed ha chiesto lo spostamento di detto manufatto al fine di consentire la costruzione di un capannone industriale necessario per la prosecuzione dell'attività (v. all. 5 e 8 fasc. ricorrenti);
23.3.1983: il Consiglio Comunale di Collesalvetti ha adottato il nuovo P.R.G. (approvato dalla G.R. con delib. 3825 del 15.4.1985) che inserisce porzione della particella 227, tra cui la fascia attraversata dalla tubazione, in zona edificabile "D2 artigianale piccola e media industria"
6.12.1983: la Giunta del Comune di Livorno, con delibera prot. 3713 ha approvato nuovamente il progetto per la costruzione dell'acquedotto di cui alla delibera consiliare 387 del 19.10.79, ed ha fissato ex novo i termini per l'inizio e l'ultimazione dei lavori al 1.1.1984 e 31.12.1984, nonché per l'inizio e l'ultimazione delle procedure espropriative al 1.1.1984 e 31.12.1985 (v. all. 8). Tale delibera è stata impugnata dalla società Checchi presso il TAR della Toscana e non risulta che ancora sia stata emessa alcuna sentenza;
27.6.1984: lettera dell'AMAG al Sindaco di Livorno da cui si evidenzia che, a tale data, i lavori non erano stati ultimati essendo ancora in corso le opere di realizzazione del serbatoio ed essendo appena iniziati i lavori di collegamento tra detto serbatoio e la condotta adduttrice (v. all. 9).
12.07.1984: ultimazione lavori come rilevato dalla richiesta di pubblicatizione avvisi ad opponendum inviata dall'AMAG alla Prefettura di Livorno (v. all. 10); Non è stato possibile reperire alcun documento (giornale dei lavori, libretto misure, ecc.) da cui si possa evincere l'effettiva data dell'esecuzione lavori sui terreni in questione.
In relazione all'iter espropriativo è risultato quanto segue:
• dichiarazione di pubblica utilità: relativamente al "progetto esecutivo 2° stralcio dell'acquedotto comunale tratto Stagno Livorno" è stata effettuata con delibera C.C. di Livorno n° 387 del 19.10.1979, nonché con delibera G.C. prot. 3713 del 6.12.1983.
• delibera di occupazione d'urgenza: non esiste o non è reperibile;
• stato di consistenza e verbale di immissione nel possesso: non esiste o non è reperibile;
• delibera di determinazione indennità provvisoria: non esiste o non è reperibile. In data 12.1.1982 la AMAG ha inviato al Sig. Fremura (ex proprietario dei terreni) lo schema della convenzione di servitù con l'indicazione della relativa indennità pari L. 89.775, determinata dal prodotto mq 171 x 525 L/mq (seminativo per colture intensive);
• delibera di asservimento: non risulta che sia stata mai emessa.
Per quanto concerne la storia urbanistica della particella 227 del foglio 11, si evidenzia quanto dedotto dal relativo certificato storico urbanistico rilasciato dal Comune di Collesalvetti (v. all. 11) e controllato dal sottoscritto sulle cartografie degli strumenti urbanistici, ossia:
con delibera della Giunta Regionale n° 3803 del 15.04.1976 viene approvato il P.R.G. che pone l'intera particella ex 25 (attuale 25 e 227) del foglio 11 (ossia la particella su cui è situata la tubazione in questione) all'interno di una vasta zona agricola "E" parzialmente vincolata a rispetto stradale (v. all. 12);
Il P.R.G. adottato con delibere consiliari n° 46 del 23.3.1983 e n° 47 del 8.4.1983, approvato con deliberazione Giunta Regionale n° 3825 del 15.4.1985, inserisce detta particella in parte in zona D2 Artigianato iccola e media industria, in parte in zona agricola "E". In particolare, la fascia soggetta al passaggio della tubazione è totalmente compresa all'interno della zona D2 (v. all. 13).
Il successivo P.R.G. adottato con delibera CC n° 347 del 2.12.1988 ed approvato con delib. G.R. ° 9713 del 8.11.1991, amplia la zona artigianale "D2", inserendo al suo interno la predetta particella 227 per quasi l'intera superficie. Solo una piccola parte è compresa nella zona "H" di rispetto stradale (v. all. 14).
Il P.R.G. adottato con delibera consiliare n° 270 del 2.12.1994 ed approvato con delibera CR n° 27 del 17.2.1998 ha confermato le precedenti destinazioni (v. all. 15).
Da un attento esame degli eventi indicati ai punti precedenti si può rilevare quanto segue:
a) Al momento della nascita del vincolo espropriativo (data di approvazione del progetto) i terreni avevano destinazione agricola seppur posti in posizione limitrofa ad una zona industriale in parte già edificata ed urbanizzata;
b) Non è nota la data di immissione nel possesso, pertanto in mancanza di idonea documentazione si può prudenzialmente presumere che tale momento coincida con la data di effettivo inizio lavori (consegna lavori all'impresa), ossia al 17.12.1980; c) Non è nota la data di ultimazione delle opera all'interno della particella in questione, ma dalla lettura dei documenti allegati agli atti si evince che al 12.11.1982 (data di acquisto dei terreni da parte della Checchi Spa) le opere dovevano essere state già ultimate, infatti la società Checchi, così come dichiarato nella propria lettera del 19.1.1983, non era al corrente della presenza della tubazione e ha potuto prenderne atto solo casualmente al momento della redazione del progetto di ampliamento del capannone. Tale data è comunque posteriore a quella di decadenza della pubblica utilità (31.12.1981). d) Il terreno è diventato edificativo con il P.R.G. adottato il 23.3.1983 ed approvato il 15.4.1985, ossia dopo la posa in opera della tubazione e dopo l'acquisto del suolo da parte della Checchi SpA. e) In data 6.12.1983 la Giunta di Livorno ha fissato i nuovi termini per l'inizio e l'ultimazione dei lavori al 1.1.1984 e 31.12.1984 (l'opera pubblica non era del tutto ultimata anche se sui terreni in questione era già stata eseguita la tubazione), nonché per l'inizio e l'ultimazione delle procedure espropriative al 1.1.1984 e 31.12.1985. f) Solo in data 16.11.1985, ossia dopo l'approvazione del P.R.G., il comune di Collesalvetti ha rilasciato alla Checchi SpA la licenza edilizia n° 128/85 per la realizzazione di un capannone industriale su una porzione della particella 227.
Come si può ben rilevare da quanto illustrato in precedenza, la vicenda espropriativa (o di asservimento) non ha avuto uno sviluppo lineare: l'iter espropriativo è incompleto, i lavori sono stati terminati dopo la prima data di ultimazione lavori prevista nella delibera di attribuzione della pubblica utilità, l'amministrazione comunale è stata costretta (a tempi già decaduti) a rinnovare l'approvazione del progetto e quindi a porre nuovi termini per l'ultimazione dei lavori e per le fasi espropriative, ma anche in tal caso, pur avendo completato l'opera entro i nuovi termini, non è stato emesso alcun atto relativo all'esproprio e/o all'asservimento.
Da una analisi delle varie vicende si possono ravvedere diverse interpretazione la ossia:
a) l'irreversibile trasformazione dei terreni si è concretizzata con la fine dei lavori relativi alla posa in opera dei tubi e dei relativi manufatti sul terreno in questione, ossia in epoca antecedente al 12.11.1982 e, comunque posteriore alla data prefissata nella prima delibera per l'ultimazione dei lavori (31.12.1981). In tal caso i lavori sono stati ultimati in assenza della dichiarazione di pubblica utilità (essendo decorsi i termini), pertanto si potrebbe ravvisare l'ipotesi di una sorta di occupazione usurpativa, ossia di una imposizione di servitù senza le necessarie caratteristiche di pubblica utilità.
b) La sola posa in opera delle tubazioni, senza una loro funzionale utilizzazione, potrebbe non costituire una irreversibile trasformazione dei terreni poiché sarebbe possibile ed agevole una loro rimozione
che consentirebbe il ripristino dei terreni allo stato originario. In tal caso, l'irreversibile trasformazione deve far riferimento all'effettivo completamento dell'intera opera pubblica (avvenuto il 12.7.1984), ossia al momento in cui il manufatto può essere considerato totalmente funzionale alla propria destinazione. Pertanto si può ritenere che l'accessione invertita si sia concretizzata nel momento in cui l'intera opera ha raggiunto lo scopo ultimo, ossia con l'utilizzazione da parte della Pubblica Amministrazione e non nelle fasi intermedie di costruzione dell'opera. In tal caso i lavori sarebbero da considerarsi ultimati prima della nuova data fissata dal Giunta Comunale con la delibera di riapprovazione del progetto e non risulta che sia stato mai emesso alcun atto espropriativo o di asservimento. Per tale ragione si delinea l'ipotesi di una sorta di imposizione di servitù illegittima.
In entrambi i casi, ai fini della determinazione delle somme spettanti alla società ricorrente, si deve determinare:
1) l'indennità di occupazione temporanea per il periodo intercorrente tra l'immissione nel possesso ed il previsto termine di legittima occupazione. In tale periodo il proprietario dei terreni è stato privato del totale godimento del bene, pertanto l'indennità deve essere determinata con gli stessi criteri adottati per le procedure espropriative. Nel nostro caso, però, l'occupazione temporanea si è verificata nel periodo antecedente alla data di acquisto dei terreni da parte Checchi (ora SIBEL), pertanto tale indennità dovrebbe essere corrisposta al precedente proprietario, inoltre, negli atti introduttivi della causa non vi è alcuna specifica richiesta a tal fine.
2) Risarcimento dei danni derivanti dall'imposizione dell'illecito asservimento conseguente alla realizzazione della tubazione interrata di acquedotto che attraversa il fondo in questione. In tal caso, non essendo stato emesso entro i termini stabiliti il decreto di asservimento, il risarcimento deve essere determinato in riferimento alla diminuzione del valore di mercato dell'intera proprietà conseguentemente alla permanenza della tubazione Naturalmente l'entità di tale risarcimento dipende dalla tipologia dell'illecito asservimento e dall'invasività dell'opera, ossia dal danno sofferto dal fondo.
Ai fini della descrizione dei terreni, occorre rilevare che detta particella 227 ha giacitura pianeggiante la cui area ha una forma assimilabile ad un parallelogramma con il lato maggiore di ml 184 circa (confinante con la limitrofa strada statale via Barontini), il lato minore di circa ml 68 ed una altezza di circa ml 66. La tubazione posta in opera dalla AMAG, attraversa detto fondo per la sua intera altezza di ml 66 ad una distanza di circa ml 30 dal confine tra detta particella e l'originaria proprietà della SIBEL, su cui erano già esistenti alcuni fabbricati industriali, così come evidenziato nell'allegata planimetria (v. all. 19).
Tale data coincide con il momento in cui la Sibel ha acquistato il terreno e rappresenta, quindi, il periodo massimo entro il quale sono stati posti in opera le tubazioni all'interno dell'area. Dallo studio della documentazione urbanistica risulta che a tale data era vigente il P.R.G. del 1976 che destinava l'intera particella 227, in zona agricola in parte con vincolo di rispetto stradale.
Rilevata detta qualifica dei terreni, nonché la loro vicinanza alla pubblica viabilità ed alle zone già urbanizzate, si ritiene che il loro valore venale fosse all'epoca mediamente pari a 2.500 L/mq. A tal proposito si può far riferimento ad alcune indagini di mercato effettuate dal sottoscritto presso professionisti del luogo, i cui risultati sono confermati anche da inserzioni pubblicate su giornali locali (v. all. 17). Si rileva, infatti, che nel 1993 (non è stato possibile avere informazioni e reperire materiale più datati) i terreni non edificabili ma di particolare pregio essendo posti in zone limitrofe a quelle edificate e in adiacenza a strade pubbliche, avevano un valore di mercato oscillante mediamente intorno a 5.000 7.000 L/mq. Considerando che dal 1982 al 1993 il mercato dei terreni non edificabili ha avuto un incremento del 85% circa (vedasi a tal fine gli incrementi dei VAM) si ritiene che il più probabile valore di mercato dei terreni in questione al 1982 fosse pari a 2.700 3.800 L/mq, ossia mediamente pari a 3.300 L/mq.
Considerando che la presenza della tubazione impone possibili immissioni nel fondo con operai e mezzi meccanici per ragioni di carattere tecnico e manutentivo (con possibili opere di escavazione), nonché il divieto di eseguire costruzioni o piantumare alberi di alto fusto per una fascia di rispetto avente una larghezza complessiva di circa 3 m, si ritiene che detta fascia abbia subito un deprezzamento del 30% circa rispetto al valore originario e quindi pari a 1.100 L/mq.
Il risarcimento dovuto alla società Sibel (se spettante, visto che in tale ipotesi l'irreversibile trasformazione sarebbe da considerarsi antecedente all'atto di acquisto) è quindi così determinato: mq (68 x 3) x 1.100 L/mq = L 224.400 (€ 115,89).
Data la natura agricola dei terreni non si ritiene che la parte residua della particella abbia subito alcun deprezzamento conseguentemente al passaggio della tubazione.
A tale data (che individua 1' effettiva ultimazione dei lavori e quindi l'irreversibile trasformazione dei terreni) il territorio del Comune di Collesalvetti era sottoposto alle norme di salvaguardia di cui alla legge 3.11.1952 n° 1.902, infatti, era vigente il P.R.G. del 1976 che inseriva la particella 227 in zona agricola e, nello stesso tempo era stato adottato il nuovo P.R.G. del 1983 che inseriva una porzione di tale particella in zona industriale D2. In tale situazione, sino all'approvazione definitiva del nuovo P.R.G., si devono rispettare le condizioni più gravose dettate dai due strumenti urbanistici, ossia non si possono applicare le norme di uno (adottato o vigente) se possano contrastare e quindi rendere inapplicabili le previsioni dell'altro.
Orbene, la porzione della particella in questione che il nuovo P.R.G. destinava in zona industriale D2, pur avendo le caratteristiche di edificabilità, non poteva essere utilizzata a tal proposito sino alla data di approvazione definitiva che, in effetti, è avvenuta il 15.4.1985. E' ovvio che, in tale situazione, la determinazione del valore di mercato del terreno ècaratterizzata dalla "potenzialità" edificatoria dei terreni attribuita dallo strumento urbanistico adottato, ma la particolare condizione di "sospensione" e di "incertezza" sui tempi e sull'effettiva operatività del nuovo strumento urbanistico, determina una certa influenza negativa nella formazione del valore di mercato del terreno. In tali situazioni è prassi comune effettuare compravendite di suoli, la cui edificabilità è connessa ad una futura e definitiva approvazione di uno strumento urbanistico adottato (come nella fattispecie) o di un piano particolareggiato, mediante "contratti con opzione", ossia viene formalizzato il reciproco impegno a vendere e ad acquistare il bene ad un prezzo già concordato, l'atto di acquisto definitivo viene però stipulato al momento in cui si realizza il contenuto dell'opzione e, a tale data, si effettua, anche il pagamento del prezzo precedentemente pattuito.
Una volta fissato il valore del bene (oggetto della vendita) in base ai prezzi medi di mercato, si deve tener conto che detto capitale può essere monetizzato dal venditore solo al momento dell'approvazione dello strumento urbanistico. Tale divergenza tra la data di riferimento della stima e la data dell'effettiva monetizzazione impone, quindi, l'applicazione della formula di "attualizzazione" Vi = Vf / (1+i)n che permette di quantificare l'effettivo capitale iniziale (Vi) che dopo "n" anni, con un tasso di capitazzazione "i", determini un capitale finale (Vf). Per quanto concerne il numero degli anni "n", si deve prendere atto che dalla data di riferimento della stima (12.7.1984) alla data di approvazione del PRG (15.4.1985) e quindi della possibile e successiva data di stipula dell'atto di compravendita definitivo possa, prudenzialmente, intercorrere un anno circa, quindi si ha n=1. Per quanto concerne il tasso di capitalizzazione "i" si può far riferimento agli interessi attivi che all'epoca erano mediamente pari al 18% ( circa 2 punti oltre il tasso ufficiale di sconto della Banca d'Italia), per cui si ha i = 18%
Premesse tali informazioni di tipo estimativo finanziario, occorre determinare, in primo luogo, il più probabile valore di mercato del terreno in assenza della tubazione dell'acquedotto e verificare, quindi, se la presenza di tale opera possa aver determinato una diminuzione della capacità edificatoria e, quindi, del valore di mercato del terreno.
Per quanto concerne il valore di mercato di un terreno edificabile è noto che esso è proporzionale al valore dell'edificio realizzabile. Nel caso in questione, la norma del PRG adottato non fissa, per le zone "D2", alcun preciso indice di fabbricabilità o rapporto di copertura ma pone solamente il rispetto delle distanze dal confine paria ml 7,50. Poiché il lotto di riferimento ha una forma pressoché romboidale con base di ml 60 ed altezza di ml 66,00, potendo altresì realizzare il capannone in aderenza al fabbricato adiacente di proprietà Checchi (Sibel) si deduce che la superficie complessivamente copribile è paria mq (60 7,5) x (66 2x7,5) = mq 52,5 x 51 = mq 2.677.
Poiché all'epoca il valore di un capannone industriale e del relativo resede era mediamente pari a 550.000 L/mq, si rileva che il complesso immobiliare aveva un potenziale valore determinato dal prodotto 2.677 mq x 550.000 L/mq = L. 1.472.350.000. Essendo, altresì nota l'incidenza tra il valore del terreno e quello del fabbricato realizzabile, che all'epoca era mediamente pari al 20% (tenendo conto anche degli oneri di urbanizzazione), si può determinare il valore del terreno edificabile pari a: 1.472.350.000 x 20% P L. 294.470.000 che, attualizzato per circa un anno al tasso del 18%, si riduce a: 294.470.000 / (1+0,18)1 =L 250.000.000.
Con il passaggio della tubazione attraverso l'area che poteva essere interamente coperta dal fabbricato, si possono, invece, realizzare due capannoni tra loro separati dalla striscia di rispetto della tubazione stessa. Tale striscia, per effetto sia di una sua razionale utilizzazione anche da parte della Sibel, nonché per evitare interferenze tra le fondazioni (che sporgono dal filo esterno dei fabbricati) e gli eventuali scavi di una certa profondità (la tubazione è posta oltre 1,50 dal piano campagna), non può avere una profondità minore di 5 metri (così come, in effetti è stato oggi realizzato vedasi a tal fine anche la precedente CTU). In definitiva, la possibile area coperta dal capannone che originariamente sarebbe stata pari a mq 2.677, deve essere ridotta della superficie della striscia inedificabile per consentire la manutenzione della tubazione paria mq 5 x (66 2x7,5) = mq 255.
Il possibile edificio ha quindi una superficie complessiva di mq 2.677 255 = 2.422 mq ed un valore complessivo pare a 2.422 mq x 550.000 L/mq = 1.332.100.000. Il valore del solo terreno (la cui incidenza è del 20%) è quindi paria L. 1.332.100.000 x 20% ~ 266.420.000, che attualizzato per un anno si riduce a
266.420.000 / (1+0,18)1 ~~L 226.000.000.
La presenza della tubazione ha quindi causato una riduzione del valore venale del terreno determinato dalla differenza 250.000.000 - 226.000.000 = L. 24.000.000 (pari ad euro 12.394,97).. . .
E) CONCLUSIONI
La proprietà della SIBEL Srl, soggetta all'imposizione dell'illecito asservimento, costituisce porzione della particella individuata al NCT del Comune di Collesalvetti al foglio 11 dal n° 227.
Nel caso in cui la valutazione del danno debba essere riferita alla probabile data in cui sono stati ultimati i lavori di posa della tubazione sul solo terreno in oggetto (1982), si deve tener conto che i suoli, a tale epoca, erano prettamente agricoli. Il deprezzamento del terreno è pari ad 1/3 del valore di mercato della sola striscia di rispetto, ossia pari a mq (68 x 3) x 3.300 L/mq x 1/3 = L. 224.200 (€ 115,89)..
Nel caso in cui la valutazione del danno debba essere riferita, invece, al momento in cui sono stati ultimati tutti i lavori dell'acquedotto in questione, ossia al 12.7.1984, i terreni devono essere considerati edificabili poiché a tale epoca era stato adottato il P.R.G. del 1983 (approvato nel 1985) che inseriva detti suoli all'interno della zona industriale "D2". Il deprezzamento della proprietà Sibel, tenendo conto della minor edificabilità derivante dalla presenza della tubazione è paria L. 24.000.000 (€ 12.394,97).>>
Le acquisizioni del CTU (intese come fatti e come sviluppi di calcolo, sono rimaste sostanzialmente incontestate) devono essere valutate alla luce dei principi che regolano la costituzione coattiva di servitù esercitate per PU in termini assai diversi dalla ipotesi di espropriazione di immobili per PU.
Non è infatti corretto affermare che la realizzazione della conduttura interrata dell’acquedotto (o gasdotto, o oleodotto) determina l’acquisizione della corrispondente servitù, così come per la proprietà del terreno è stato invece ritenuto da saldissima giurisprudenza a seguito della realizzazione di un edificio o di una strada (a partire da Cass. SU 26.02.1983 n. 1464 e, definitivamente, Cass. SU 10.06.1988 n. 3940).
Occorre invece ricordare che <<Non ricorre l'ipotesi di c.d. occupazione acquisitiva della proprietà - caratterizzata dalla radicale e irreversibile trasformazione fisica del suolo occupato per effetto della sua stabile ed inscindibile incorporazione nell'opera pubblica - allorquando la realizzazione di tale opera determini soltanto un asservimento di fatto del fondo, con una limitazione delle facoltà di godimento da parte del proprietario.>> (Cass. SU., 04.12.2001, n. 15277, resa proprio in una fattispecie attinente alla realizzazione irregolare di un acquedotto, e riconoscendo che la collocazione delle condutture interrate non comporta radicale ed irreversibile trasformazione fisica del suolo occupato per effetto della sua stabile ed inscindibile incorporazione nell'opera pubblica giacché si determina soltanto un asservimento di fatto del fondo, con una limitazione delle facoltà di godimento da parte del proprietario, sicché, non essendo configurabile un'accessione invertita quale modo di acquisto di una servitù prediale, manca anche la possibilità che la realizzazione dell'impianto, determinante la situazione di asservimento del suolo abusivamente invaso, segni il momento consumativo ed estintivo del comportamento illecito posto in essere dall'occupante, trattandosi, invece, di un illecito a carattere permanente destinato a cessare soltanto col venir meno della situazione di illegittimità, ossia con la rimozione di detto impianto, con la cessazione del suo esercizio, oppure con la costituzione di una regolare servitù mediante contratto, provvedimento amministrativo o sentenza del giudice ordinario; è indispensabile, quindi, per il sorgere della servitù pubblica, un titolo negoziale, amministrativo o giudiziale, non essendo a ciò sufficiente la sola esecuzione materiale dell'impianto, con la conseguenza che, fino alla formale costituzione di detta servitù, spetta al proprietario, oltre all'indennità da occupazione legittima, il risarcimento dei danni sofferti per il protrarsi dell'occupazione stessa. Ma vedi già Cass. SU 06.11.1989, n. 4619 e Cassazione civile , sez. I, 23 marzo 1992, n. 3573 e, più recentemente, Cass. SU 27.06.2005).
Dunque, nessun principio eccezionale trova applicazione nel caso di specie:
è stata realizzata dal terzo un’opera con materiali propri ma su terreno altrui, disciplinata dall’art. 936 cod. civ. Ciò vuol dire che la conduttura è ormai acquisita alla proprietà del terreno e che il suo uso senza titolo non può avvenire se non corrispondendo un risarcimento al proprietario del terreno e dell’opera e per tutto il tempo in cui manchi l’acquisto di un diritto avente ad oggetto quell’uso illegittimo.
Il terzo, dunque, ha violato due volte la proprietà altrui:
1) quando l’ha occupata per realizzare la conduttura, sottraendo l’intera utilità della porzione invasa;
2) quando ha continuato ad usare la conduttura interrata senza una ragione giuridica da opporre al proprietario (di essa e) del terreno.
Se questo è vero, pare ovvio che il risarcimento del danno non può essere rappresentato dall’intero valore che possa venir a perdere il fondo per la presenza del diritto di servitù di acquedotto (che renda definitiva la limitazione del godimento del fondo da parte del proprietario), ma deve essere individuato nell’equivalente delle utilità che quell’uso come tale (e non come diritto) sottrae durante tutta la sua constata durata nel tempo.
Nel caso nostro, insomma, la proprietaria attuale non può pretendere il risarcimento del danno determinato dal CTU per l’avvenuta costituzione della servitù: né quello calcolato all’epoca di fine lavori d’installazione attraverso il fondo in questione (31.12.1981, colla destinazione del fondo ancora ad uso agricolo e la proprietà in testa a Fremura Cesare), né quello calcolato al completamento dell’intero acquedotto (12.07.1984, col fondo divenuto ormai edificabile – 23.03.1983- e passato nella proprietà Checchi s.p.a. – 12.11.1982).
Quel tipo di danno, infatti, non si è mai verificato.
E’ invece avvenuto il danno per l’uso illegittimo del terreno, fino al passaggio di proprietà a carico del sig. Fremura Cesare – che non è oggetto della controversia; a carico della Checchi s.p.a. (ed ora SIBEL s.r.l.) dal momento della compravendita.
Ed è una attività illecita che vede protagonisti, insieme, sia il Comune di Livorno sia la sua Azienda di gestione.
Come può essere inteso e calcolato, un simile danno per uso abusivo della servitù di acquedotto?
Ritiene il collegio, come in precedenti occasioni, che la valutazione monetaria dell’uso debba corrispondere allo sviluppo degli interessi legali annuali calcolati sul capitale necessario all’acquisizione del diritto di servitù (fatto uguale al deprezzamento del fondo), ovvero, nel nostro caso:
su £ 224.400= (€ 115,89) dal 12.11.1982 (data di acquisto) al 23.03.83 (data di adozione del PRG di Collesalvetti col passaggio di destinazione urbanistica e operatività delle norme di salvaguardia ex lege 03.11.1952 n. 1902) pari a £ 4.023;
su £ 24.000.000= (€ 12.394,97) dal 24.03.1983 al 12.11.1983 pari a £ 769.315= (euro 397,32) e così £ 773.338= (euro 399,40) nel primo anno dall’acquisto;
pari a £ 1.203.288 = (euro 621,45) per ciascuno degli anni successivi e fino alla precisazione delle conclusioni: 16.01.2006.
Trattandosi di risarcimento da fatto illecito, in ragione del pagamento tardivo, la somma annuale così determinata dovrà essere rivalutata, mentre gli interessi al tasso legale via via vigente saranno da calcolare sulle somme anno per anno rivalutate (su questo cfr., da ultimo, Cass. 10.03.2006 n. 5234; TAR Campania Salerno, sez. I, 30.03.2006 n. 323 e TAR Veneto, sez. I, 15.03.2006 n. 602).
Dalla data della precisazione delle conclusioni – 16 gennaio 2006 -, interessi e rivalutazione si sommeranno in un capitale unico costituente la base nuova su cui calcolare rivalutazione ed interessi per il tempo successivo e fino al pagamento [e, naturalmente, oltre al capitale per le nuove annualità che matureranno fino a quando l’illecita condotta verrà a cessare, o per interruzione dell’immissione di acqua nelle tubature (abbandonate dalla gestione dell’acquedotto alla libera disponibilità della SIBEL s.r.l.) o per la costituzione del diritto di servitù (per contratto, per atto amministrativo, per sentenza)].
Con ciò restano risolti anche tutti i problemi di legittimazione attiva e passiva affacciati in certuni atti della causa.
Le spese del processo, ovviamente, dovranno essere per intero rimborsate alla società vincitrice essendo necessarie nella misura di euro 3.500,00= per onorari, 2.773,98= per diritti, 336,14= per esborsi effettivi e 784,24= per spese forfetarie, oltre al compenso corrisposto al CTU.
P.Q.M.
il Tribunale Regionale delle Acque Pubbliche di Firenze in accoglimento della domanda proposta da SIBEL s.r.l. (già Checchi s.p.a.) condanna in solido la livornese A.S.A.
Azienda Servizi Ambientali s.p.a. ed il Comune di Livorno a pagare in euro alla società attrice il risarcimento dovuto per l’uso senza titolo di asservimento delle tubature dell’ acquedotto interrate sul fondo di proprietà Fremura in Comune di Collesalvetti ed acquistato dalla s.r.l.: danno che si determina in euro 399,40= (£ 773.338) ed in euro 621,45= (£ 1.203.288) per ciascuno degli anni seguenti fino alla precisazione delle conclusioni (16.01.2006), data di riferimento per la rivalutazione finale di dette somme e per il calcolo degli interessi sulle somme stesse annualmente rivalutate;
Condanna poi, in solido, ASA e Comune a rimborsare le spese processuali cagionate alla società attrice, che assommano complessivamente ad euro 7.394,36= con l’aumento per IVA e CAP di legge, oltre al compenso spettante al CTU eventualmente corrisposto.
Firenze, 15 dicembre 2006 Il Presidente estensore
Giovacchino Massetani
Depositata in cancelleria in data 08.01.2007
col n. 3